半年看不到成交！望樾府的业主们，是时候自救了

曾经南京的顶流楼盘——望樾府，已经很久没有公开的二手房成交了。 上一次可查的成交，还是在今年4月份。 半年过去了，金九银十的秋季旺季也快结束了，这个表现很扎眼。 望樾府当年是南部新城、乃至全南京最受关注的顶豪楼盘，没有之一。 全石材外立面、科技系统、园林会所，再加上南部新城的规划预期，登场就是王炸。 开盘时几千人摇号抢房，一房难求。 如今小区已经交付三年，按照惯例，二手市场应该逐渐成熟，业主也等着后人来接棒， 但是事与愿违，小区的二手行情反而异常安静。 F哥一直有个观点，一个小区比房价下跌更可怕的是长期没有成交。 流动性是比价格更重要的问题，如果长时间没有成交，市场就 找不到清晰的锚点。 买卖双方很难达成共识，就会形成恶性循环。 现在望樾府就面对这样的问题， 很难只用淡季解释这个现象。 最近南部新城的新房非常热闹，好几个楼盘逆势创下了销售佳绩。 可见购买力并没有消失。 造成望樾府当下尴尬境地的， 有一个无法 绕开的因素： 二手潜在客户都被旁边的新楼盘——奥体建设·丹若秦淮截留了。 两个小区隔着一个十字路口对望，把他们放在一起比较，望樾府遇到的麻烦就很清楚了。 望樾府容积率约2.8，有3栋32层高层，也有15层至19层的住宅。 丹若秦淮容积率约1.6，密度更低，只有洋房和小高层。 奥体建设·丹若秦淮 两个小区靠这么近，到望樾府看房的客户，不可能不顺路到丹若秦淮看上一眼。 当他们走进两个小区，最先感受到的是社区密度。 望樾府代表的是上一轮高端住宅，丹若秦淮已经进入四代住宅。 新的设计规范，赠送面积多，实际使用率很高。 这个差距落到户型上，就有些残酷了。 丹若秦淮129平方米的实际可使用空间，超过了望樾府143平方米。 当129平方米能够挑战143平方米，139平方米能够挑战168平方米，望樾府这个前浪，就被后浪给冲到了沙滩上。 产品有代差，望樾府本来还可以通过价格吸引客户。 但是 丹若秦淮的定价偏偏很务实。 首开的价格直接盯着望樾府的二手市场定价。 丹若秦淮129平米对标望樾府143平，139平对标168平，160平对标238平。 更低的密度、更多使用面积、更新的产品，总价还要便宜大几十、上百万。 这么猛的市场冲击，望樾府的二手怎么卖得掉？ 望樾府当然有自己的优势。 房子已经交付，小区运行情况看得见，科技系统和物业服务也经历了真实生活的检验。 买完就能入住，不用承担期房等待和交付风险。 但是这些优势需要对应一个有吸引力的价格差。 两边价格靠得太近，大部分新客户自然会先走进丹若秦淮的售楼处下定金签合同。 望樾府业主接下来还要面临时间的问题。 丹若秦淮目前是期房，望樾府仍然拥有现房优势。 等到丹若秦淮和南部新城这一批四代住宅交付，部分房源也会进入二手市场。 到那时，买家能够看到四代住宅的居住尺度，二手市场竞争势必更加激烈。 而那时候望樾府的房龄却又老了几年。 只闻新人笑，不见旧人哭，就是市场最真实且残酷的地方。 望樾府没有突然变差， 它的产品力、科技系统和社区品质依然属于当年的好房子。 只是市场的比较对象已经换了。 现在的买房人非常务实，他们拿今天的预算，衡量的是今天能够买到的房子。 不会因为一个项目当年有多红，就替上一任业主承担产品换代的成本。 当然了，望樾府业主如果继续等待， 可能等来市场整体回暖，但也会等来更多四代住宅交付。 前一种结果还悬而未决，但后一种情况却是必然。 认清现实的 望樾府业主们，可以考虑自救了。 F哥这次给出的建议很直接。 卖掉望樾府，买入新一代产品。 隔壁的 丹若秦淮就是一个值得认真考虑的选择。 两者距离很近，业主的通勤、购物和日常生活半径基本不变，不必为了换房重新适应一个陌生片区。 143平方米的业主可以置换丹若秦淮的129平方米，168平方米的业主置换139平方米或者168洋房。 虽然房本上的数字缩小了，但是家庭能用的空间反而变得更大了。 对于住得满意、没有改善需求的业主，望樾府依然可以继续住下去。 F哥提供的自救建议，针对的是已经准备出售，却仍在等待当年价格回来的家庭。 望樾府当年的风光，已经写进当年的购房款。 下一位买家只会比较眼前的房子。 沉没成本已经无法挽回，但是 下一次选择还握在望樾府业主自己手里。 要卖，就趁四代住宅还在建设当中，没有进入二手市场、 要换，就趁三代宅和四代宅之间的产品价格还没有彻底拉开的窗口。 等到四代住宅交付以后，望樾府会继续失去客户，那时候就错过了最有利的置换时机。 以上是F哥个人观点，供大家参考。 特别